.jpg)
Firma BolgarskiyDom przedstawia krótki przegląd rynku nieruchomości w Bułgarii za 2016 rok. Mamy nadzieję, że przygotowana analiza i prognozy naszych analityków pomogą odpowiedzieć na następujące pytania:
- Czy obecnie opłaca się kupować nieruchomości w Bułgarii?
- Gdzie inwestować środki: w mieszkania miejskie czy w kurortach, nieruchomości mieszkaniowe czy komercyjne?
- Jaka jest obecna sytuacja w Bułgarii i jak będzie rozwijał się rynek nieruchomości w krótkim i długim okresie?
Rynek nieruchomości w Bułgarii – spojrzenie w przeszłość
Rozwój rynku nieruchomości w latach 2000-2017 przebiegał w kilku etapach.
- 2000–2008 – „Boom”. Okres ten charakteryzował się gwałtownym wzrostem popytu na bułgarskie nieruchomości ze strony kupujących z Europy Zachodniej i Rosji, ożywieniem budownictwa oraz szybkim wzrostem cen (ponad 300%).
- 2008–2012 – „Załamanie”. Wskutek światowego kryzysu gospodarczego z 2008 roku popyt na bułgarskie mieszkania gwałtownie spadł i rozpoczął się długotrwały spadek cen. Do 2012 roku nieruchomości w Bułgarii straciły do 40% wartości względem szczytowego poziomu sprzed kryzysu.
- 2013-2014 – „Stabilizacja”. W 2013 roku ceny w Bułgarii osiągnęły dno, a w 2014 roku zaczęły rosnąć po raz pierwszy od początku kryzysu.
- 2015 – obecnie – „Wzrost”. Trend cenowy w 2015 roku nieznacznie skierował się w górę. Wzrost popytu i cen był szczególnie widoczny w stolicy i dużych miastach Bułgarii.
5 tendencji na rynku nieruchomości w 2016 roku
1. Stabilizacja sektora mieszkań w kurortach. W 2016 roku na rynku czarnomorskim panował spokój. Nie obserwowano gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania ani masowej sprzedaży obiektów mieszkaniowych. Podaż tylko nieznacznie przewyższała popyt, co wykluczało gwałtowne wahania cen, lecz nadal wywierało na nie presję spadkową.
Przyczyny: Rynek osiągnął mniej więcej adekwatny poziom cen. Choć pośrednicy odnotowywali większą liczbę sprzedających, przede wszystkim wśród obywateli Rosji, rosnącą podaż równoważył stały napływ nowych kupujących.
2. Wzrost popytu krajowego. Po raz pierwszy od dłuższego czasu pośrednicy odnotowali wzrost popytu krajowego. Coraz więcej Bułgarów kupowało mieszkania zarówno w miastach, jak i kurortach nadmorskich. W regionie nadmorskim kupujący z bułgarskim paszportem zawierali 30-40% wszystkich transakcji nieruchomościowych. Głównym celem większości kupujących było uzyskiwanie dochodu z wynajmu.
Przyczyny:
- Poprawa sytuacji makroekonomicznej w Bułgarii.
- Obniżenie kosztu kredytów hipotecznych (do 3,5-4,5% rocznie) i uproszczenie procedury uzyskania kredytu bankowego.
- Spadek oprocentowania depozytów bankowych. Średnie oprocentowanie wyniosło 1-2%, podczas gdy rentowność nieruchomości mieściła się w granicach 4-7%.
3. Zmiana struktury zagranicznych kupujących. W latach 2015-2016 liczba rosyjskich kupujących nieruchomości zmniejszyła się o około jedną trzecią. Jednocześnie na rynek weszły nowe grupy: Białorusini, Ukraińcy i Polacy. W ubiegłym roku bułgarscy pośrednicy odnotowali więcej zapytań o zakup ze strony obywateli Niemiec, Izraela, Rumunii i państw bałtyckich.
Przyczyny:
- Spadek siły nabywczej Rosjan i napięcia polityczne w relacjach z Europą.
- Przystępne ceny w porównaniu z innymi kierunkami oraz poszukiwanie przez Europejczyków nowych możliwości inwestycyjnych.
4. Boom w segmencie nieruchomości miejskich. W Sofii, Warnie, Burgas i Płowdiwie wzrost cen znacznie przewyższał średnią dla Bułgarii. Według danych na koniec grudnia ceny w stolicy Bułgarii wzrosły o 10%, a w Warnie i Burgas odpowiednio o 5,8% i 7,3%.
Przyczyny:
- Wzrost popytu krajowego dzięki dostępnym kredytom hipotecznym i niskiej rentowności depozytów bankowych.
- Niedobór nowoczesnych obiektów na rynku.
- Wysoka rentowność wynajmu nieruchomości miejskich.
5. Wzrost popularności powierzchni komercyjnych. Przez kilka kolejnych lat bułgarski rynek nieruchomości komercyjnych rósł w tempie dwucyfrowym, zwiększała się liczba zapytań o zakup biur i lokali handlowych, a budowa nowych obiektów nabierała tempa.
Przyczyny:
- Poważny niedobór powierzchni komercyjnych w miastach Bułgarii.
- Wysoka rentowność nieruchomości komercyjnych (8,75%-11% w zależności od rodzaju).
Zmiany cen w 2016 roku
Ceny nieruchomości rosły przez cały 2016 rok. Według kwartalnych danych bułgarskiego Narodowego Instytutu Statystycznego w każdym kwartale 2016 roku ceny wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem 2015 roku. Dodatnią dynamikę odnotowano zarówno na rynku pierwotnym, jak i w segmencie mieszkań z rynku wtórnego. Dane NSI dotyczące zmian cen przedstawiono w poniższej tabeli.
| Kategoria | І | ІІ | ІІІ | IV |
|---|---|---|---|---|
| Zmiana ogółem | +4,6 % | +6,5 % | +8,8 % | +8,1 % |
| Nowe mieszkania | +5,8 % | +4,9 % | +7,9 % | +7,0 % |
| Rynek wtórny | +3,8 % | +7,5 % | +9,3 % | +8,8 % |
Zmiany cen w każdym kwartale w porównaniu z poprzednim przedstawiono poniżej.
| Kategoria | І | ІІ | ІІІ | IV |
|---|---|---|---|---|
| Zmiana ogółem | +1,1 % | +2,8 % | +1,6 % | +2,4 % |
| Nowe mieszkania | +0,3 % | +1,1 % | +3,8 % | +1,7 % |
| Rynek wtórny | +1,6 % | +3,7 % | +0,4 % | +2,8 % |
Prognoza rozwoju rynku nieruchomości na 2017 rok
Kupujący z Rosji zaczną wracać na rynek. Umocnienie rubla obniża koszt bułgarskich mieszkań dla obywateli Rosji. Uwzględniając ten fakt wraz ze wzrostem cen ropy i stabilizacją rosyjskiej gospodarki, eksperci liczą na ożywienie sprzedaży rosyjskim kupującym.
Ceny nieruchomości w miastach będą nadal rosły. Popyt i podaż zrównają się dopiero za kilka lat, dlatego aktywność kupujących będzie rosła również w 2017 roku.
Średni poziom cen wzrośnie. Przy rosnącym popycie ceny nieruchomości w Bułgarii w 2017 roku będą nadal rosły. Dotyczy to zwłaszcza dużych miast.
